隐藏在“高校”外衣下的海口“地产大雷”
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作者：子劭
本文来自“海南发展”版块
原标题：隐藏在“高校”外衣下的海口“地产大雷”
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（海南工商职业学院南侧实景图）
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2、从263亩到390亩，短短几年“海工商”版图是如何隐秘而强势扩张的？
3、他到底是一介村夫还是名人之后，又是如何当上省政协常委的？
4、超四千户的海南最大违建项目该如何处置？有没有终极解决方案？
5、野蛮生长的时代过去了，不论是一介村夫还是政协常委，还想以教育之名行违规地产之实的时代也一去不复返了。
开学第一天，小欧站在海口国兴文坛路“海南工商职业学院”门口时，他觉得这个即将要踏入的校门是他见过最气派的校门。
进到校园，车水马龙，人声鼎沸，好一派人间烟火气象，尤其是夜幕下的校内商业街，电影院，酒吧，泳池，KTV，网咖，各种烧烤夜市，霓虹闪烁，声光迷离，暗影攒动，熙熙攘攘，好不热闹，让刚从农村上来的小欧同学还真有点不适应。
说实话，小欧在“海工商”就读的这三年，他一直没有真正感受到心目中那种宁静单纯的大学校园氛围，相反，他觉得这个工商学院的生活气息倒是越来越浓了。
随着这些年所谓的教职工宿舍区不停扩大，不断盖楼，摆摊卖菜、烟酒小店、汽车修理、美发美容、各类美食与娱乐等配套设施应有尽有，甚至连幼儿园，驾校都有。
在海南，“海工商”和曾经的“海经院”确实都不一般，经常有新闻，知名度都挺高。
它不仅仅是一个单纯的学院，它更像是一个校内外资源共享的学习、生活平台。
与其说它是一个教书育人的大学，还不如说是一个利字当头，多种经营的商业机构更恰当。
但在这种看似“和谐”共存的背后实际上是教学与生活空间的相互影响与挤压。
除了近万人学生群体，还有过万人的小区居民，甚至还有其他民办学校、协会也在校内一起合作办学办班，甚至还有一些商业机构也混杂其中开展办公商务活动。
周末的“海工商”有时更是热闹非凡，如同集市，参加各种各样考试、培训的校外人士络绎不绝，小欧和他的同学在路上经常被人堵住问路：同学，这个培训教室怎么走啊？
更暖昧的是，那个时候还时不时碰到一些开着豪车的男士笑问：同学，空乘班在哪里上课啊？
尤其是在校门口的那栋实训楼里，小欧经常碰到有漂亮的女同学在里面“实习培训”。
海南《法制时报》2015年曾有报导指出，这个实训楼实际上是一个对外开放的“娱乐城”，里面有上岛咖啡厅，形体会所及麻将，卡拉OK等其它康体项目。
直到快毕业时，小欧同学才搞清楚，他就读的这个学院背后的老板其实姓唐。
后来有一次，小欧在校园还“偶遇”过一次这位唐老板，远远看去，他看见的唐老板手放背后，一脸严肃，反倒是陪同的校长们满脸笑容，和蔼可亲。
在学生们心中，一般都以为校长是学校的最高领导，但在“海工商”不是，校长可以换，但背后的“唐老板”却是一直屹立不倒。
在“海工商”，“唐老板”一直是一个神秘的存在，有人讲他是海南明代名人唐胄之后，似乎以此证明“唐老板”身上遗传了某种与身俱来的兴学办教，造福乡梓之血脉基因。
因此，这就不难理解为什么在“海工商”校园里会有个唐胄老人家的雕像了，这是一个精心设计的文化传承符号。
毕业之后，小欧幸运地进入了当年海南正如火如荼的房地产行业打拼。
浸淫数年之后，小欧同学突然醒悟了一一原来他和母校的“唐老板”是同行啊，其实都是做房地产的！
不同之处在于，别人是先开发楼盘，后做教育配套，而“海工商”模式则相反，学校先行，地产在后，最终演变成了某种“教育地产”的另类开发模式。
“如果不好好读书，你将来就只能去海南工商学院读大专”，如今据说在海南，许多老师就是这样“激励”那些应届高考生的。
参加工作后，小欧又报了一个985大学的在职研究生，他主要是想借此来淡化他在“海经院”的过往学历。
在“海经院”求学这几年，小欧除了觉得“海工商”的女生颜值高以外，还发现一个现象，那就是这个学校似乎一直在不停盖楼，一幢接一幢，越盖越多，越盖越高。
教书育人方面不怎么突出，但“种楼栽楼”还是挺在行，而且一盖好就马上卖完，入住率还挺高，因此，校园也越来越拥挤，越来越不像是一个正规大学，而像是一个超级小区了！
在学校时，小欧就听说有个别同学的家长亲戚也买学校的房子，毕业后，小欧才发现，在海口买了“海工商”的房子的人还真不少，其中还不乏公务员。
就在小欧同学毕业那年的暑假，“海工商”校园里面又多了好几栋楼。
据《南方周末》2015年的报导：当年7月12日中午，海南工商职业学院的学生大礼堂东侧一处新开工的工地上，几十名建筑工人正在浇筑钢筋混凝土建地基，一座大型塔吊在旁边已经竖起。
这原本是一排篮球场。一个多月前，篮球架被推倒后，砂石车开进校园，破土动工。
据说这就是琼山区红城湖路延长线街景改造项目安置房。
而决策在校园内建设这批安置房的，正是民办学校海南工商职业学院董事长唐老板。
他的另一个身份是海南银拓房地产开发有限公司董事长，在他身后还有一系列的公司实体从事相关配套业务。
除此之外，他还是省政协常委和香港海南商会副会长。
无论是投资民办大学还是荣任政协常委，对一般人而皆非易事，需要非一般的实力与口碑，还有严格的资质与任职审查。
不过，在唐老板这里似乎只要事在人为，就一切皆有可能。
就这样经过十几年时间，在不大的“海工商”校园里竟然出现了31栋违建高层住宅楼，违建面积约40万平方米，住户规模超过4000户，号称是海口最大的违建项目。
海南工商职业学院是一所省属民办全日制高等职业院校。
学校前身为2004年创办的海南万和信息职业技术学院，2010年4月，教育部批准海南万和信息职业技术学院更名为“海南工商职业学院”。
2012年，唐捷先生全资受让海南工商职业学院并出任学校董事长。
江湖传闻早年的唐老板其实负责找村民要地，再和海口经济学院合作，以解决教职工住房问题为由在校园内盖楼的。
2012年，老海经院搬去了桂林洋新校区，尝到甜头的唐老板决定接手单干。
“早期唐捷和海经院合作的方式为划分楼层归属，即在所建的建筑中，部分楼层归属唐捷，其他楼层则归属海经院，分成比例好像是4：6”。
知情人透露，估计是从2006年开始，在海口经济学院老校区，先建设了17栋楼，2012年转给海南工商职业学院后，在老校区原址又开建了14栋，共计31栋楼房，超过4千户，违建面积约40万平方米。
一位购买了老校区楼盘的业主表示：“早年的海口经济学院是违建的始作俑者，后面“海工商”则如法炮制，通过销售这些地块的楼盘，他们都赚了数以十亿计的暴利，比搞教育赚得还多”。
2012年，“海工商”变更实控人以后，校园内盖楼进度明显提速，短短几年建成的违建房屋套数超过2012年之前总数将近一千套左右，而且均以高层为主，显然这会导致未来的拆迁难度更大。
没有土地就不可能建房子，如同没有面粉就不可能有面包。
违建房的背后就是非法占地。
没有土地的非法扩张就不可能出现越来越多的违建房。短短数年，“海工商”土地版图确实是在一直悄悄地强势扩张没有停止。
2012年7月与老海经院分家时评估的“海工商”实际用地面积为263.5亩，而到了2015年11月，海口市国土局向法院提供的权属示意图显示：“海工商”实际用地面积己达到了390.4亩。
那么，奇怪的是，在没有合法收储与招拍挂手续前提下，新增的这127亩土地是怎么来的呢？
据了解，这些土地大部分来自周边村里的集体建设用地和农民个人宅基地，另外的一部分则涉嫌占用校内城市规划路，导致文坛路与红城湖路无法打通，直接影响了周边交通的畅通。
这个涉及至少4000户以上被称为海口最大违建的“校园地产”项目不但违建房数量巨大而且存续周期已长达十几年，特别是涉及到明显的成因复杂的非法占用农用地行为，并造成了周围村民不断上访维权，令政府深感棘手，同时也惊动了省市不少部门与领导。
与此同时，由于迟迟不能办理房产证，数千住户的维权声浪也日益高涨，自2015年开始，省内外新闻媒体包括《南方周末》等知名媒体也纷纷报导此事。
几年前，海口市有关部门就开始积极着手介入解决，海口市国土局、海口市自规局和海口市行政执法局等职能部门均出面协调、调查和处置过“海工商”违占地与违建房问题。
据一份2017年5月16日签署的一份解决用地遗留问题协议书显示：
政府原则上同意对“海工商”已使用土地不再进行土地征收流程，但前提是“海工商”实控人要履行完成其用地范围内涉及的村集体及个人土地70.443亩的补偿赔付，在确保已使用的70.443亩土地所属村民已无争议后，政府可以完善建设用地报批手续。
时任海口市国土局局长和“海工商”唐捷在这份协议书上分别签字认可。
然而，白字黑字的这份协议书签订至今超过5年，由于周边地价不断上涨，加上“海工商”迟迟拿不出钱赔付、支付相关费用，导致解决该地块供地合法化的最佳“窗口期”已经错过。
按照几年前的解决方案，除解决村民补偿款，还需缴纳政府土地出让金（每亩优惠价580万元）。
因此，当时需补交地价的土地除了与村民相关70.443亩，还有占用政府用地约7亩多，共78亩，总金额约4.5亿元。然而，令人遗憾的是，“海工商”背后的老板当年并没有采取实际行动以较低成本来解决这个问题。
“海工商”违建房合法化问题目前仍然久拖未决，各种矛盾交织甚至愈演愈烈！
目前要解决“海工商”供地合法化问题更加困难了，一方面海口市自规局已正式回复该地块是非法用地，不在2021年出台的解决历史遗留问题之列，且海口市综合执法局已认定78亩土地为非法用地，政府要收回。
解铃还须系铃人！
要解决违建房合法化首先要解决用地合法化！
政府的态度也很明确了，可以不走征收流程，甚至变相直接供地，但必须要有人来承担二笔大钱：
第一笔钱给村民补偿到位，无论是村集体用地还是个人宅基地；第二笔钱是付给政府的购地款，目前国兴大道两侧住宅用地价格早已超过两千万一亩，因此，即使按照历史遗留问题处理，“海工商”这块地的价格应该也不会低于一千万一亩了。显然，这比几年前解决，成本已经增加近一倍。
据业内人士估计，这两笔钱合计不会少于10个亿，解决成本由当初不到5个亿增加到10个亿，那么，应该由谁来承担这笔巨额开支呢？
理论上看，这笔巨额费用与成本应当由“海工商”背后的实控人解决，然而，他有这个意愿与能力去承担吗？
很显然，这是一个巨大的问号，否则就不会时至今日依然久拖不决了。
因此，如果没有人出这笔钱，有关部门就很难启动违建房合法化程序，目前的僵局就难以化解！
此外，解决房产证问题不仅需要解决土地合法化问题，同时违法建筑未经规划、报建、验收等程序，建筑物指标要达到办证的最低要求也是难题。
当然，客观上讲，由于牵涉数量庞大的已经入住多年的住户和校园教学秩序的大局稳定，特别是综合考量还有红城湖延长线改造补偿的历史遗留问题，相关部门短期内采取强力措施对这批违建楼进行全面拆迁的可能性也很小。
那么，面对这样一个困局，到底有没有一个大家都能接受的终极解决方案呢？
当然是有的，那就是二个字：让利。
即当事各方均各退一步，都要适当地利益让度。
具体而言，比如作为事实上的开发商应该积极支付村民补偿款和政府土地款，争取政府政策支持，由“海工商”缴纳建筑物办证相关税费后办证。
同时，住户也可能要承担部分办证费用等。
三十年河东，三十年河西！
野蛮生长的时代过去了，以教育之名行地产之实的时代更是一去不复返了。
不论是一介村夫还是省政协常委，识时务者为俊杰！
世上大部分的失败与悲剧都是不肯离场的结果。
世间岂有未完之事，唯有未死之心，没有注定的失败，只有死不放手的执着！
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